Kas tehisintellekt võtab varsti portfellihalduri töö üle? WHAT IF’i haldusteenuste juht Siim Pilv arvab, et AI muudab küll kinnisvarahalduse suure masinavärgi tublisti efektiivsemaks, kuid need, kes arvavad, et inimene võib „siruli visata“, on veidi liiga optimistlikud. Kinnisvarahaldus vajab täna nii toimivaid tehnoloogiaid kui strateegilisi ja suhtlemises pädevaid inimesi.
Tänane olukord kinnisvarahalduses on sarnane taaraautomaadiga
“Kui tekkisid taaraautomaadid, polnud enam inimest leti taha vaja. Kuid süsteemi üleval hoidmiseks on endiselt vaja inimesi, kes tegeleks masina hooldusega ja haldaks taara logistikat. Sama loogika kehtib ka kinnisvarahalduses. Suurema pildi korraldamiseks ja eriolukordade lahendamiseks on vaja inimlikku pilku, strateegilist mõtlemist ja suhtlusoskuseid. Protsesse tuleb digitaalselt toetada, kuid ei tasu eeldada, et AI võtab kogu töö ja suhtluse enda peale,” soovitab Pilv.
Portfellitasemel halduse puhul näeb Siim Pilv kolme peamist säästu- ja kasvukohta.
Kinnisvara väärtuse suurendamine AI-ga
“Omaniku ja investori vaatenurgast panevad vara väärtuse paika äriplaan ja portfelli mõõdikud. Ja nendega aitab AI töötada oluliselt kiiremalt, täpsemalt ja agiilsemalt. Kui varem arvutati praegusi ja tulevasi üürihindu, tegevuskulusid ja vakantsust excelis valemitega, siis nüüd saab neid AI abiga prognoosida. Lisaväärtus tuleb sellest, et nii saab võrrelda paljusid erinevaid meetmeid ja alternatiivseid stsenaariume. Hoides samal ajal pidevalt pilku koguportfelli väärtusel,” selgitab Pilv. “Kuid kuigi AI eelised siin on veenvad, tuleb meeles pidada, et algoritmide usaldusväärsus ja täpsus sõltuvad lõpuks kasutatavatest andmetest. Need peavad olema kvaliteetsed,” lisab ta.
Majanduslikult efektiivseim hooldusplaan AI-ga
“Kinnisvara on pikaajaline investeering. Lisaks ehitus- või ostuhinnale on sestap veelgi olulisemad elutsükli kulud kogu kasutusperioodi peale. Siin on võtmekohaks targalt planeeritud hooldus- ja renoveerimistsüklid, mis aitavad vähendada tarbetuid kulutusi ja ressursside raiskamist. Pikas hooldusplaanis on küttesüsteemi, fassaadi, akende jms väljavahetamised omavahel kooskõlastatud. Kui varem oli nende pusletükkide efektiivne sobitamine mahukas käsitöö, siis AI abiga on oluliselt lihtsam kõiki meetmeid kaaluda omavahelistes erinevates kombinatsioonides nii ehitus- kui käitamiskulude seisukohast,” räägib Pilv.
Rahavood ja eelarvestamine AI-ga
“Usaldusväärsed kuluprognoosid on kõigi kinnisvarainvesteeringute planeerimise alus. Loevad tuleviku rahavood, st ühelt poolt tulud ja teiselt poolt kulud. Seni oli üsna tavapärane, et polnud elementaarseid usaldusväärseid andmeid käitamiskulude kohta ehk puudus realistlik nägemus, kui suureks halduse ja hooldusega seotud kulud võivad minna. Eelarvestamiseks kasutati protsentuaalseid rusikareegleid, mis võisid anda üsna moonutatud pildi. Nüüd aitab AI kulusid oluliselt täpsemalt prognoosida ja planeerida ja annab nii olulise panuse sellesse, et pikaajalised kulud jäävad hallatavaks ja taskukohaseks,” selgitab Pilv.
Suur osa tööst toimub jätkuvalt koostöös inimestega
“AI võib küll algoritmide abil pakkuda super lahendusi, kuid lõppotsus, mis mõjutab nii kasutajate rahulolu kui ka vara väärtust pikemas perspektiivis, vajab inimlikku oskust küsida õigeid küsimusi. Samuti märgata õigeid asju. Ma arvan, et AI ei suuda ilmselt kunagi täielikult asendada objekti füüsilist ülevaatust, mille eesmärk on näha võimalikke muresid enne kliendi kaebamist. Olukorra kaardistamine ja andmekorje vajavad kogenud silma.
Samuti ei kao inimesed, nende egod ja vajadused kuskile – siin on vaja kuulamis- ja suhtlusoskusi. Pikaajaliste investeerimisotsuste planeerimine ja üürnike eriarvamuste lahendamine nõuavad keerukaid kompromisse, mida AI täna veel ei valda. Varasemast veelgi enam on AI ajastul vaja pädevusi, mis aitavad luua sildu tehnoloogia, otsustajate ja kasutajate vahel,” tõdeb Pilv.
Järeldused
Ehkki tehisintellekt ei asenda tõenäoliselt täielikult inimeste oskusteavet, on kinnisvara pidevas optimeerimises aktiivse portfellihalduse vaimus AI abiga võimas säästu- ning paljudel juhtudel ka kasvukoht.
Siim Pilv
Siimu roll WHAT IF’is on haldusteenuste ärisuuna arendus, partnerlussuhete loomine ning hoone kogu elutsükli ja haldustsükli põhiste lahenduste juurutamine sektoris. Tal on kogemus eri tüüpi ja kasutusega suure kinnisvaraportfelli hoonete haldusega ning kinnisvara kogu elutsükliga.
* Arvamusartikkel ilmus algselt Äripäeva Kinnisvarauudistes.
