2024. aastal kujunenud kontoritrendid on kinnisvaraomanikele andnud selge sõnumi: kontor ei pea olema suur, vaid tark. Üürnikud hindavad eelkõige seda, kuidas ruum toetab nende töökorraldust ja organisatsioonikultuuri. Meie kogemus kinnitab seda ja ka numbrid räägivad sama keelt.
Väiksem pind, suuremad ootused
Tänased üürnikud ei otsi suurt kontorit. Eelistatakse ruumi, mis on kohe kasutusvalmis, õige suurusega ning toetab hübriidtöö loogikat. Hübriidtöö, töökohtade jagamine ja fookustatud ruumikasutus tähendavad, et ettevõtted vähendavad oma pinda, kuid ootavad kõrgemat kasutusväärtust.
CBRE andmetel plaanib 43% ettevõtetest vähendada kontoripinda enam kui 30% järgmise kolme aasta jooksul. Helsingis eelistatakse väiksemaid, kuid kõrgema m²-hinnaga pindu. Tallinnas liigub nõudlus 100–200 m² suunas, samal ajal kui >1000 m² pinnad jäävad sageli vakantseks, kui neid ei ole võimalik jagada.
Meie Tallinna turu analüüs näitab, et vakantsus ei teki ainult hinna või energiaklassi tõttu – pigem jäävad tühjaks need pinnad, millel puudub selge funktsioon tänases töökultuuris.
Plug-and-play tähendab ettevalmistatud töökoha kogemust
Täituvuse kiirus on meie kogemuse järgi otseses seoses sellega, kui palju on omanik mõelnud läbi pinna kasutusstsenaariumi. Arendused, kus töökoha kogemus on läbi mõeldud ja osaliselt sisustatud, liiguvad kiiremini ja väiksema hinnasurvega.
Paindlik planeering on üha olulisem – ruume peab saama hõlpsalt ümber paigutada või jaotada väiksemateks osadeks vastavalt üürnike vajadusele. Suurte monofunktsionaalsete büroopindade järele on vähem nõudlust. Näiteks uutes arendustes püsivad tihti vakantseks just mahukad korrused, mida on keeruline väiksemateks üksusteks jagada. Eelistatakse lahendusi, kus büroopinda saab kohandada (kasvõi osa korruse kaupa erinevatele üürnikele) ning vajadusel kiiresti kasutusele võtta – viimastel aastatel soovivadki üürnikud tihti kohe paari kuu jooksul peale lepingu sõlmimist sisse kolida, mistõttu valmis hoonet on lihtsam rentnikega täita.
CBRE uuringud näitavad, et valmishoonete puhul sõlmitakse lepingud sageli valmimise hetkel. See kinnitab: ettevõtted otsivad ruumi, mis võimaldab kohe tööle hakata, mitte nullist sisekujundusprojekti alustada.
Viimastes arendusprojektides, mida oleme läbi viinud, on täituvuse saavutamise kiirus olnud otseses seoses sellega, kui palju on omanik juba ette panustanud sisulise töökoha kogemuse loomisesse – mitte ainult tehnilisse valmidusse. Kontor, mida saab kasutada teenusena (“plug-and-play”), ei tähenda enam ainult head ühendust ja wifi-parooli, vaid läbimõeldud kasutussenaariumi.
Multifunktsionaalsus on eeldus, mitte boonus
Suur korrus ei ole eelis, kui seda ei saa jagada. Üürnikud ootavad paindlikkust: võimalust korruseid jaotada, ruume ajutiselt ümber kujundada või kaasrentida.
Analüüsid näitavad, et jagatud töölauad ja koosolekuruumid suurendavad pinna kasutusmäära 15–30% võrra. Meie projektides on ruumiplaneeringu optimeerimine andnud tulemuseks kuni 20% väiksema pinna ja parema täituvuse.
Moodulsüsteemid, tsoonid ja jagatavad teenused ei ole enam „nice to have“, vaid standard. Planeering, mida ei saa kohandada, toob kaasa kõrgema vakantsusriski.
Kaasaegne töökeskkond ja koostööalad
Kontor ei ole enam pelgalt töölaudade rivi – üürnikud hindavad mitmekesist ruumikasutust. Järjest populaarsemad on endiselt avatud lounge– ja koostööalad, nõupidamis- ja projektiruumid ning vaiksed fookustsoonid, mis toetavad erinevaid tööviise ühe päeva jooksul. Uuringute andmed näitavad, et kontorites on koostöötsoonid keskmiselt ca 60% rohkem kasutuses kui individuaalsed lauatöö kohad.
Praktikas näeme, et toimib hästi kontorimudel, kus töölaud on pigem taustsüsteem, mitte fookus.
Paljud ettevõtted kujundavad bürood ümber projektikeskseteks aladeks, kus töö käib liikuvates väiketiimides, mitte individuaalsetel kohtadel. Selline muutus nõuab omanikult teistsugust vaadet ruumi rollile.
Tehniline tase ja teenuse loogika
Kontori tehniline varustatus ja teenuste kättesaadavus on muutunud hügieenifaktoriks. Üürnik eeldab, et kaasa tulevad nii IT-taristu, sisekliimalahendused kui ka haldusteenus. Eelistatakse kontorit, mis toimib terviklahendusena: mööbel, side, broneerimissüsteemid ja kogukonnateenused on osa paketist.
2025 alguse trend on, et uus hoone on sageli täitunud üürnikega alles pärast valmimist, kuid nõudlus tekib just valmimise hetkeks – sest paljud kliendid lükkasid kolimisotsuseid edasi ja tahavad siis viivitamatult valmis pinnale sisse tulla.
Tõusev trend on “Space as a Service“. See peegeldab laiemat muutust: “muutuva üürniku” ajastul püüavad omanikud pakkuda paindlikke lepinguid ja lisandväärtusteenuseid, mida varem renditi eraldi (näiteks ruumibroneeringu süsteemid, kontoritarvete tellimine, kohvikuteenused jms). Lühidalt: üürnikke köidab büroo, mis töötab teenusena – kus kõik vajalik on olemas või korraldatav ühe kontaktiga.
Meie kogemuses ei ole täituvuse kasv viimasel ajal seotud ainult pinna kvaliteediga, vaid ka omaniku oskusega oma vara õigesse rolli turul paigutada – kas see pind on töökoht, teenus, kogukond või midagi muud? Sageli on see küsimus, millega kinnisvaraomanikud meie poole pöörduvad.
Kasutusandmed ja vakantsuse mõju omanikule
Alakasutus kandub esmalt läbirääkimisteks, seejärel üürnikule soodsamateks lepingutingimusteks ning lõpuks vakantsuseks. Meie koostööpartnerid kinnitavad, et pangad ja investorid hindavad järjest rohkem ruumikasutust ja pinna strateegilist positsioneerimist, mitte pelgalt täituvusprotsenti.
Lisaks laenutingimustele on muutunud ka investorite ootused – ka meie koostööpartnerid hindavad järjest rohkem seda, kui selge on portfelli kasutusstrateegia ja diferentseeritus turul. Lihtne vakantsuse number ei ütle enam midagi – olulisemaks on saanud küsimus, kas pind töötab oma sihtrühma jaoks ja milline on selle eeldatav eluiga tööviiside muutudes.
Kontori väärtus tuleb selle tähendusest – see määrab, kas ta jääb või täitub.
Kokkuvõttes, praktikas näeme:
– Kontorite täituvus sõltub selgest funktsioonist, mitte ruutmeetrite hulgast
– Väiksem, aga kvaliteetsem pind võidab tihti suure ja ebamäärase ruumi
– Teenuspõhine mõtlemine loob eelist – eriti kui sissekolimine peab olema kiire
